交楼事件的背后，是金地商置的急速扩张和过百亿的销售规模。火速布局全国的金地商置，最近在深圳出现了质量危机，其最近交楼的某公寓项目被曝大面积出现质量问题。见地君了解到，这可能是因为工期延误又仓促交房所致。不过，金地商置有关高层及时与业主见面，并成立整改小组，承诺一周后给出赔偿方案。这当然不是个案，国内地产行业的质量问题并不鲜见。之所以引起热议，其中一个重要原因是，这个项目的开发商不免让人联想起前几年金地集团的股权事件，其带来的连锁反应是否已影响到项目质量？“招保万金”早已成为历史，金地集团不知不觉默默退出了中国房地产销售榜前十。旗下金地商置成立时间不长，该出现质量问题的项目，是其收购星狮地产得来的威新科技园项目第三期，建筑面积约20.89万平方米，涵盖超高层写字楼、企业总部基地、研发办公楼、高端公寓。这个项目于2014年年底售罄，今年9月交房，也是金地商置目前在深圳独立开发的唯一一个项目，被当作“旗舰”打造，不料初显身手就遭遇危机。四年间金地商置迅速膨胀金地集团旗下的金地商置，是由集团收购新加坡星狮集团旗下的地产公司“星狮地产”而来。2012年9月15日，金地集团发布公告称，通过旗下全资子公司辉煌商务有限公司，以16.54亿港元的对价，收购星狮地产56 .05%股份，成为其控股股东。是年12月12日，在完成收购、高管入驻等动作后，星狮地产正式更名为金地商置。成立之初，金地商置被认为是金地集团拓宽海外融资的壳。诚然，金地曾于2011年试图收购香港上市公司至祥置业但意外失败，一年后的再度出手理所当然。且“招保万金”的另外三家在当时均陆续在香港地区布局子公司，金地这一举动并不令人意外。四年过去，金地商置已集齐城市综合体、区域型商业、社区型商业、产业园区、住宅、酒店六种业态。规模和利润的增长则更为引人注目。金地商置2015年年报列出了五年财务概要： 从这个表格可以明显地看出，截至2014年年底，金地商置的收入还在负增长，到2015年年底，收入陡然接近翻番，增幅为95.6%，超42亿元。大幅度的增长，源于其销售总额在2014年年底就已破百亿。到了2015年年底，公司销售额已达112亿元。今年1至9月累计收金132亿元，加上最后一个季度，金地商置2016年整年销售额再次大比例增长可期。公司溢利在2015年上半年转亏为盈，而后2016年上半年溢利预计将同比增长1000％，即10倍的快速增长。 星狮地产在被收购时，持有资产并不多，仅上海的一幅住宅地块和北京、深圳共两处收租物业。住宅地块建面为74.5万平方米，两处物业每年的租金收入约1.5亿人民币。同期金地集团的土地储备为1488万平方米，拥有金地中心、岗厦项目、西安和绍兴商业项目等4个主要商业项目。根据最新的2016年半年报，金地商置的土储已达140万平方米，遍布北京、上海、深圳三座一线城市和杭州、南京、武汉等多座重点二线城市，其中一线城市土储占比为33.5％，土储堪称优质。 规模的扩张主要通过并购地产公司来完成。以下是金地商置历年来的累累硕果：2013年10月 注入金地集团的6个项目；2015年11月 收购力宝华润旗下BestbeatLimited；2015年1月 宣布拟收购上海启客集团；2016年5月 收购大连汇载100%股权；2016年6月 收购北京瑞达鑫远100％股权；2016年7月 收购广电地产74%股权。金地商置的扩张之路很明显，先是由母公司金地集团输血、贡献已有项目，维持起步期的成长，后期大肆收购拥有优质土储的地产公司。刚刚被收购的广电地产，在国内拥有约 500 万平米的土储。截至目前共计640万平方米的土储，为金地商置未来的扩张备足了弹药。2014年11月，时任金地商置商业管理公司总经理王寿庆就曾表示：“收购也是一条路，金地商置不反对，有好机会公司也会介入。”金地集团有关人士在接受见地君查询时称，“金地商置是海外融资平台”，“关注商业、酒店、产业园等项目”。至少可以得出结论，金地集团内部对商置的界定已不仅仅为单纯的海外融资平台，它的规模、它的多业态使其属性较最初的“定位”要复杂些。当然，作为融资平台，规模越大的话融资也会更便利，甚至逐渐降低融资成本。金地商置的“成份”规模扩张中争议最大的是，金地商置数次被外界解读为金地管理层遭遇“野蛮人”后的退路。第一个嫌疑点是时间线。金地商置的成立时间是2012年9月，与安邦保险首次出现在金地十大股东之列的时间几乎吻合。2014年4月，生命人寿“豪夺”金地第一大股东之位，历时一年多的股权之争结束后，金地商置开始了数轮定向增发和期权认购。第二个嫌疑点就是数次定向增发和期权认购造成的股权更迭，表现在不断被稀释的集团持股量和逐步增加的管理层持股量。一方面，金地商置在2013年12月、2014年12月、2015年1月数次向第二、第三大股东认购新股份（即定向增发），大股东金地的持股比例由2012年年中的67.45稀释到如今的41.57%。另一方面，金地商置在2013年1月、2013年5月、2014年12月三次向7位董事授出购股权（港公告说法，即认购期权），合计约 5.6亿股。金地商置7位董事分别为凌克、黄俊灿、徐家俊、韦传军、许照中、蒋尚义、胡春元，其中前四位为执行董事，身居要职，同时还是现在金地集团的管理层核心。 有业内人士认为如此大的期权量堪称“天量”公告中披露的“认股权计划”显示，4名管理层核心的认购期权量接近5.5亿股，占7位董事总量的95.7％。据最新财报，4名管理层的持股比例已由2012年年中的1.32%升至3.43%。如果在有效期内全部行权，管理层加上另外3名独董的持股比例将逼近10%。第三个嫌疑点是董事会席位。金地商置的7名董事中，除去金地管理层，另外3名是独立非执行董事，仅为财务投资，不参与公司管理；第二大股东OUE Lippo未派出任何董事。相比于生命人寿、安邦保险双双进驻金地集团董事会，金地商置的董事会人员派系单一，可想而知，公司运营则更为“简单”。2014年底金地紧跟万科推出核心员工跟投方案，半年后遭大股东否决，其后管理层又通过董事会决议通过此方案，生命人寿和安邦保险的两名董事仍投反对票，可见险资的入场已然影响公司关键决策。相比之下，金地商置在数年间多次并购、多次增发及授出期权频繁且高效，2014年12月的增发和认购期权相差仅3天。但这些足以证明金地商置就是金地管理层自建的“后花园”吗？恐怕很难这么断定。首先还是持股比例的问题。虽然41.57%已低于50%控股红线，但金地集团仍是第一大股东，可以判断的仅仅是：金地管理层在金地商置拥有更大的自主权。而且按照最新的期权计划表显示，4名管理层共计5.5亿份期权均未行使。按照平均每股0.55元港币的行权价，4人需要“自掏腰包”超过3亿元港币才能完成持股比例的增长。另外，其中两份认购计划的行权价和股价出现了倒挂，后期的认购和市场走势均不可测。不可否认的是，金地商置有其特殊性。万科置业海外的2015年度收入仅8900万港币（约7600万人民币），且只在海外发展；招商局置地业务仅限国内住宅。而金地商置的规模急速增大，业务形态甚至比母公司还要多。按照金地方面对见地君的回复，金地商置关注各业态，官网显示其住宅项目比商业项目还要多。同时，金地还表示母公司并非只专注于住宅，也会发展其他业态。如此一来，两家公司难免会出现业务冲突，当见地君问到“如果碰到同一个项目将如何取舍”时，金地方面给出的回答是“在公司内部有一些竞争很正常，内部可以协调，谁擅长做就让谁做。比如碧桂园集团的区域总部之间也存在一定的竞争关系。”但金地不是杨氏家族的碧桂园，母公司与商置公司之间还是保持了相对独立的架构。金地方面对见地君表示：所有的子公司都是派集团的高管去兼管，所有子公司的发展其实都可以视为集团层面的发展。金地商置在成立后，曾经招募万达名将王寿庆出任商管总经理（现已离职）；后又引入了华联、国投等成为该公司新股东。有业内分析认为，华联、国投成熟的商业运营经验，能帮助金地商置的商业地产发展。总的来看，金地商置由金地集团管理层集中持股，业务协调性相对于其他子公司应该更高，但落实到项目中，新鲜血液的注入，是否造成了人员的相对隔离，以致该项目在最初面临质量投诉时一度出现“踢皮球”？深圳地产“五巨头”懵了仨？回到最初的那个疑问：前几年的股权事件，是否已对金地的“出品”造成影响？首先可以确定的是，这个项目属于金地商置公司，由于其相对独立，具体的项目问题很难界定为金地集团的管理责任。金地在广州的首个项目天河公馆也曾被曝“有问题”。广州市住建委在检查中发现该项目未拿预售证却已对外销售，现场要求其立即整改，并停止收取电商诚意金。南京的金地湖城艺境，在2014年因为学区问题引起退房事件，后来在交房时，因为装修质量问题又遭业主维权。股权事件之前，金地还经历了一波高层人事“大地震”。原集团总裁张华纲、原华东区域总经理赵汉忠等疑因高层“内讧”，在2010年先后离职。人事震动及大股东更迭后，金地2014年未完成销售目标，经营现金流负9.51亿元。2015年净利润同比下降19.95%。而自从2012年跌出全国销售排行榜前十之后，金地就一直在TOP10之外徘徊。另外，金地在大本营深圳市场上除了位于福田沙嘴的大型旧改项目，这些年在土地市场上似乎显得后继乏力。据金地集团2016年半年报，金地在建及竣工的99个项目中，深圳项目仅两个。2016年上半年销售业绩的提升，主要归功于重点二线城市的楼市回暖，上半年新获取的项目无一在深圳。2014年是个“分水岭”。当年的“深圳地产五巨头”万科、中海、金地、招商、华侨城，除了万科和招商，其余三家几乎同时进入一个相对“纠结”的发展阶段。中海走上“高周转”的不归路，金地被“野蛮人”强入后疑似“画风有变”，华侨城在任克雷退休后一度陷入迷茫。相比之下，“过江龙”恒大、融创、碧桂园，本土民企如星河、卓越、京基、鸿荣源等发展势头凶猛，令人侧目。随着近期房地产行业自上而下的严查严打，新的一轮博奕开始了。（作者：杨依依乐居深度记者 常驻深圳。微信号： yangyiyi2124（添加时请注明公司名））